La FPI Primaris annonce d’excellents résultats pour le T2 2022 et revoit à la hausse ses prévisions

La Fiducie de placement immobilier Primaris ("Primaris" ou la "Fiducie") (TSX : PMZ.UN) a annoncé aujourd’hui ses résultats financiers et d'exploitation pour le deuxième trimestre clos au 30 juin 2022.

Faits saillants des résultats financiers et d'exploitation trimestriels

• Croissance de 61,4 % du chiffre d'affaires par rapport à l’an dernier, croissance de 2,8 % par rapport au premier trimestre 2022 ;
• Croissance de 15,4 % du Revenu net d'exploitation en espèces ("RNE en espèces")** pour les Propriétés identiques, dont :
  • 7,2 % représentant la reprise postpandémie, des loyers plus élevés, une amélioration des ventes aux locataires ; et
  • 8,2 % provenant de recouvrements d’impôts fonciers d’années antérieures et d’une baisse des créances douteuses ;
• Taux d’occupation ferme de 87,4 %, représentant une opportunité importante pour la croissance interne future ;
• FPE** par unité de 0,399 $, moyenne après dilution ;
• Ratio de distribution des FPE** de 50,1 % ;
• 28,8 % de dette par rapport au total des actifs** ;
• 2,2 milliards de dollars d’actifs non grevés ; et
• Valeur liquidative de 22,16 $** par unité en circulation.

Faits commerciaux saillants

• Relèvement de l’objectif 2022 pour le Revenu net de 1,5 % et pour le Revenu net d'exploitation ("RNE")** de 2,8 %, reflétant une solide performance opérationnelle au T2 2022 et de bonnes perspectives pour le reste de 2022 ;
• Achat de 1,4 million d’unités au cours de l'offre publique de rachat dans le cours normal des activités (OPRCNA) pour 20,0 millions $ à un prix moyen d’environ 14,04 $, soit une décote d’environ 36,5 % par rapport à la valeur liquidative (VL)**. À l'avenir, l’activité OPRCNA aura un impact positif sur :
  • La VL** par unité à hauteur de 0,31 $, et
  • Les Fonds provenant de l'exploitation (FPE) par unité à hauteur de 0,005 $ par trimestre, ou 0,02 $ en annualisé.
• Après la fin du trimestre, convenu des conditions pour un emprunt à terme à prélèvement reporté, non renouvelable et non garanti de 3,5 ans d’un montant de 200 millions $, aligné avec la stratégie de dette non garantie de Primaris et améliorant la flexibilité financière et la liquidité.

« Tout au long de l’année 2022, les centres commerciaux fermés dans tout notre portefeuille enregistrent un rebond important de la croissance des ventes aux locataires, avec plusieurs de nos centres commerciaux publiant des chiffres de productivité record », a déclaré Patrick Sullivan, président et chef de l'exploitation. « Notre équipe travaille d'arrache-pied pour mettre en œuvre le plan d’affaires que nous avons établi, et nos solides résultats d'exploitation reflètent une normalisation des comportements d'achat, un redressement de la productivité des ventes aux locataires et la solidité de notre équipe. »

Rags Davloor, directeur financier, a ajouté : « Nous nous sommes engagés à mettre en place un ensemble de rapports financiers de premier plan, fournissant à la communauté des investisseurs des informations utiles et pertinentes. Ce trimestre, les nouveaux ajouts en matière de divulgation incluent des détails au sujet des ventes aux locataires, de l'activité de location et de la structure du capital. En relation avec les activités financières, nous avons convenu avec un consortium bancaire des conditions pour un emprunt à terme non garanti d’un montant de 200 millions $. Cette facilité, conjointement à nos facilités renouvelables existantes, nous procure des fonds pour refinancer de la dette hypothécaire arrivant à échéance pour l'année en cours à des conditions très intéressantes. »

« Notre deuxième augmentation consécutive des objectifs illustre la confiance que nous avons dans notre capacité à tirer profit du redressement en cours dans l’immobilier commercial », a expliqué Alex Avery, chef de la direction. « L’allocation de capitaux est essentielle à la réussite de Primaris et nous continuons de racheter des unités, contribuant à la croissance aussi bien de la VL par unité que des FPE par unité. Nous mettons davantage l'accent sur les opportunités créées par les récentes perturbations à la fois sur les marchés de capitaux et les marchés de l'immobilier direct. »

Paramètres financiers et opérationnels choisis

En date du, ou pour le trimestre clos au

(en milliers de dollars canadiens, sauf mention contraire) (non vérifiés)

30 juin 2022

 

31 mars 2022

 

30 juin 20211

Nombre de propriétés de placement

 

35

 

 

 

35

 

 

 

27

 

Superficie locative brute (en millions de pieds carrés)

 

11,3

 

 

 

11,3

 

 

 

7,6

 

Occupation effective

 

86,5

%

 

 

85,9

%

 

 

87,3

%

Occupation ferme

 

87,4

%

 

 

87,5

%

 

 

90,1

%

Loyer net moyen pondéré par pied carré occupé2

$

24,10

 

 

$

24,32

 

 

$

23,16

 

Total des actifs

$

3.219.667

 

 

$

3.257.792

 

 

$

2.231.428

 

Total des passifs

$

1.006.149

 

 

$

1.004.279

 

 

$

1.125.772

 

Total des recettes

$

94.337

 

 

$

91.772

 

 

$

58.460

 

Flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation (ou utilisé dans ces activités)

$

29.118

 

 

$

36.341

 

 

$

(169.148

)

Revenu net d'exploitation en espèces** (RNE en espèces)

$

52.463

 

 

$

46.898

 

 

$

32.975

 

Croissance du RNE en espèces** pour les Propriétés identiques

 

15,4

%

 

 

8,2

%

 

 

—

 

Bénéfice (perte) net(e)

$

4.157

 

 

$

30.031

 

 

$

16.930

 

Bénéfice (perte) net(te) par unité

$

0,041

 

 

$

0,296

 

 

 

—

 

Fonds provenant de l'exploitation** (FPE) par unité - moyenne après dilution

$

0,399

 

 

$

0,381

 

 

 

—

 

Ratio de distribution des FPE**

 

50,1

%

 

 

52,5

%

 

 

—

 

Fonds provenant de l'exploitation ajustés** (FPEA) par unité - moyenne après dilution

$

0,332

 

 

$

0,303

 

 

 

—

 

Ratio de distribution des FPEA**

 

60,2

%

 

 

66,1

%

 

 

—

 

Distributions déclarées par unité

$

0,200

 

 

$

0,200

 

 

 

—

 

Nombre moyen pondéré dilué d’unités en circulation (en milliers)

 

101.447

 

 

 

102.198

 

 

 

—

 

Valeur liquidative** par unité en circulation

$

22,16

 

 

$

22,05

 

 

 

—

 

Dette par rapport au total des actifs**3

 

28,8

%

 

 

28,4

%

 

 

—

 

Ratio moyen dette / EBITDA ajusté**3

4,9x

 

5,3x

 

 

—

 

Couverture des intérêts**3

5,5x

 

6,6x

 

 

—

 

Actifs non grevés

$

2.185.310

 

 

$

1.860.326

 

 

 

—

 

Dette garantie en pourcentage de la dette totale

 

51,2

%

 

 

62,2

%

 

 

—

 

Dette à taux fixe en pourcentage de la dette totale

 

89,0

%

 

 

100,0

%

 

 

—

 

Durée moyenne pondérée jusqu’à l'échéance de la dette4 (en années)

 

2,8

 

 

 

2,7

 

 

 

—

 

Taux d’intérêt effectif moyen pondéré4

 

3,87

%

 

 

3,68

%

 

 

—

 

** Désigne une mesure financière non PCGR. Voir “Mesures non PCGR”.

1 Étant donné que le bénéfice net (la perte nette) pour le trimestre clos au 30 juin 2021 a été calculé(e) sur une base de continuité des intérêts pour les Propriétés Primaris uniquement et ne reflète pas la structure du capital de la Fiducie récemment créée, les calculs sur une base unitaire et les ratios d'endettement ne seraient pas pertinents.

2 Mesures financières complémentaires. La valeur en date du 31 mars 2022 a été réévaluée pour être alignée avec la méthode de calcul révisée, procurant une meilleure cohérence des mesures.

3 Les ratios d'endettement sont des ratios non PCGR calculés sur la base de l'Acte de fiducie.

4 Résultats pour les emprunts hypothécaires et les débentures non garanties uniquement.

Résultats d'exploitation

Le RNE en espèces** pour les Propriétés identiques s’est élevé à 4,9 millions $, soit 15,4 %, un chiffre supérieur à celui de la même période en 2021. L’augmentation du RNE en espèces** pour les Propriétés identiques incluait 2,6 millions $, soit 8,2 %, provenant du recouvrement d’impôts fonciers de l’année précédente et d’une baisse des créances douteuses. D’un montant de 2,3 millions $, soit 7,2 %, l’augmentation restante résulte de la hausse des revenus issus des loyers de base, des loyers en pourcentage et des loyers en pourcentage substitutifs, et des revenus de la location spécialisée. La croissance du chiffre d’affaires par rapport à la période précédente illustre la finalisation d’une partie des accords de réduction de loyer conclus durant la pandémie et l’augmentation des ventes aux locataires.

Le tableau ci-dessous compare la composition des FPE** et des FPEA** pour le trimestre clos au 30 juin 2022 par rapport au trimestre précédent et calcule les facteurs de changement d'un trimestre à l'autre.

(en milliers de dollars, à l’exception des montants unitaires) (non vérifiés)

 

 

 

 

 

 

 

Pour le trimestre clos au

30 juin 2022

 

31 mars 2022

 

Variation

 

Variation par unité

 

 

 

 

 

 

 

 

RNE** provenant de :

 

 

 

 

 

 

 

Propriétés identiques

$

38.079

 

 

$

34.718

 

 

$

3.361

 

 

$

0,033

 

Propriété en cours de réaménagement

 

1.241

 

 

 

1.320

 

 

 

(79

)

 

$

(0,001

)

Acquisitions

 

14.715

 

 

 

12.449

 

 

 

2.266

 

 

$

0,022

 

Dépenses de financement (net des autres produits)

 

(7.426

)

 

 

(5.072

)

 

 

(2.354

)

 

$

(0,023

)

Frais généraux et administratifs

 

(5.924

)

 

 

(4.295

)

 

 

(1.629

)

 

$

(0,016

)

Amortissement

 

(197

)

 

 

(196

)

 

 

(1

)

 

$

—

 

Incidence de la variation du nombre d’unités en circulation

 

 

 

 

 

 

$

0,003

 

FPE**

$

40.488

 

 

$

38.924

 

 

$

1.564

 

 

$

0,018

 

Dépenses internes pour les locations

 

(1.490

)

 

 

(1.416

)

 

 

(74

)

 

$

(0,001

)

Loyers selon la méthode linéaire

 

(1.331

)

 

 

(1.431

)

 

 

100

 

 

$

0,001

 

Coûts recouvrables et non recouvrables

 

(1.324

)

 

 

(1.868

)

 

 

544

 

 

$

0,005

 

Allocations pour améliorations locatives et coûts de location

 

(2.652

)

 

 

(3.291

)

 

 

639

 

 

$

0,006

 

FPEA**

$

33.691

 

 

$

30.918

 

 

$

2.773

 

 

$

0,029

 

** Désigne une mesure financière non PCGR. Voir “Mesures non PCGR”.

1 Les propriétés détenues durant toute la période de 18 mois close au 30 juin 2022, à l’exclusion des propriétés en cours de développement ou de réaménagement majeur, sont appelées "Propriétés identiques". Les propriétés acquises durant la période de 18 mois close au 30 juin 2022 sont appelées "Acquisitions". En date du 30 juin 2022, les Propriétés HOOPP sont les seules propriétés acquises.

L’augmentation de 0,018 $ d’un trimestre à l'autre des FPE** par nombre moyen pondéré d’unités s’explique principalement par le RNE** de 0,054 $, qui incluait 0,019 $ de revenus provenant du recouvrement d’impôts fonciers d’années antérieures. L’augmentation d’un trimestre à l'autre des FPEA** par unité pondérée a été impactée positivement par des investissements opérationnels inférieurs.

Pour illustrer l’impact positif de l’activité OPRCNA sur les trimestres futurs, le tableau ci-dessous calcule l’augmentation des FPE** et des FPEA** par unité comme si les Unités achetées dans l’OPRCNA étaient annulées pour la période entière.

Pour les périodes closes au 30 juin 2022

Trimestre

 

Semestre

 

Annualisé

 

 

 

 

 

 

Unités annulées dans l’OPRCNA (en milliers)

 

1.256

 

 

1.417

 

 

1.417

Impact des annulations dans l’OPRCNA sur les trimestres futurs :

 

 

 

 

 

FPE** par unité annulée

$

0,005

 

$

0,011

 

$

0,022

FPEA** par unité annulée

$

0,004

 

$

0,009

 

$

0,018

** Désigne une mesure financière non PCGR. Voir “Mesures non PCGR”.

Résultats d'occupation et locatifs

En date du 30 juin 2022, le portefeuille affichait un taux d'occupation effective de 86,5 % et un taux d'occupation ferme de 87,4 %. Le taux d'occupation effective des Propriétés HOOPP est orienté à la baisse, à 83,7 %, et représente une opportunité de croissance organique future.

 

Nombre

Occupation ferme1

Occupation effective

 

30 juin 2022

30 juin 2022

31 décembre 2021

Propriétés identiques

26

92,0 %

90,6 %

90,0 %

Propriété en cours de réaménagement

1

52,2 %

52,2 %

52,9 %

Acquisitions (Propriétés HOOPP)

8

84,1 %

83,7 %

83,2 %

 

35

87,4 %

86,5 %

86,0 %

1 En excluant la propriété en cours de réaménagement, le taux d’occupation ferme pour le portefeuille serait de 88,1 %.

Au cours du trimestre, Primaris a finalisé 150 opérations de location totalisant 0,6 million de pieds carrés, notamment des renouvellements de baux d'unités de commerce de détail (UCD) et de locataires de référence. Les loyers de renouvellement globaux ont progressé de 0,2 %, comprenant les renouvellements d'UCD en hausse de 0,8 % et les renouvellements pour des surfaces plates de grande taille. Les renouvellements d'UCD englobent un certain nombre de contrats de location prévoyant des taux de location inférieurs à ceux arrivant à échéance, en raison notamment de ventes aux locataires inférieures aux niveaux prépandémiques. Ces renouvellements à des tarifs de location inférieurs concernent des durées réduites, reportant les engagements de location à plus long terme alors que les ventes aux locataires continuent de se redresser, améliorant notre pouvoir de négociation.

Des liquidités robustes et un bilan différencié

Le modèle financier différencié de Primaris est un élément essentiel de sa stratégie globale, fournissant une structure du capital de premier plan sur laquelle bâtir l’entreprise. La direction a prévu de réduire à 40 % sa dette garantie en pourcentage de sa dette totale. Le ratio était de 51,2 % en date du 30 juin 2022 et la direction anticipe d’abaisser ce ratio vers l’objectif lorsque les conditions du marché des emprunts hypothécaires existants arrivant à échéance le permettront.

Les liquidités en date du 30 juin 2022 étaient de 307,5 millions $. Primaris possède pour 2,2 milliards de dollars d’actifs non grevés et sa Valeur liquidative** calculée par unité en circulation est de 22,16 $.

Conférence téléphonique et diffusion sur le web

Détails de la diffusion sur le web :


Date : le 4 août 2022 à 10h00 (heure de l'Est)


Lien : veuillez consulter la section "Investor Relations" sur le site web de Primaris ou cliquer ici.


Détails de la conférence téléphonique :

Numéros

 

Veuillez composer le 1-833-950-0062 depuis le Canada

 

 

Pour les appels internationaux, composez le 1-929-526-1599

Code d’accès :

 

700941

Un enregistrement de la conférence téléphonique sera disponible jusqu'au 18 août 2022, en composant le 1-226-828-7578 avec le code d'accès 513208, ou dans la section "Investor Relations" du site web.

À propos de la Fiducie de placement immobilier Primaris

Primaris est la seule fiducie en placement immobilier axée sur les centres commerciaux fermés au Canada, avec des participations avant tout dans des centres commerciaux fermés majeurs sur des marchés en pleine expansion. Son portefeuille compte au total 11,3 millions de pieds carrés, pour une capitalisation d'environ 3,2 milliards de dollars au cours de l'action Primaris. Des économies d'échelle sont obtenues grâce à sa plateforme de gestion nationale entièrement internalisée, intégrée verticalement et à service complet. Primaris est très bien capitalisée et exceptionnellement bien placée pour saisir des opportunités de marché à un moment charnière de l'évolution du secteur de l'immobilier commercial au Canada.

Avis de non-responsabilité concernant les déclarations prospectives

Certaines déclarations contenues dans ce communiqué de presse constituent des "informations prospectives" ou des "déclarations prospectives" au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables. Les termes "s'attend à", "prévoit", "estime", "a l'intention", l’utilisation du futur ou d’autres expressions similaires tendent souvent à caractériser les déclarations prospectives, bien que toutes les déclarations prospectives ne contiennent pas ces termes distinctifs. Les déclarations prospectives spécifiques faites ou sous-entendues dans le présent communiqué comprennent, sans s'y limiter, les déclarations concernant : les distributions futures prévues, les activités de développement de la Fiducie, les bénéfices escomptés de l'intégration des propriétés HOOPP et l'offre publique de rachat dans le cours normal des activités. Ces déclarations sont fondées sur des facteurs ou hypothèses qui ont été appliqués en vue de tirer une conclusion ou de faire une prévision ou projection, y compris des hypothèses fondées sur les tendances historiques, les conditions actuelles et les développements futurs prévus. Étant donné que les déclarations prospectives se rapportent à des événements et conditions futurs, elles nécessitent, par nature, la formulation d'hypothèses et impliquent des risques et incertitudes intrinsèques. Primaris avertit que, même si l'on estime que les hypothèses sont raisonnables dans les circonstances, ces risques et incertitudes impliquent la possibilité que les résultats réels diffèrent sensiblement des attentes exprimées dans les déclarations prospectives. Les facteurs de risque et hypothèses importants sont notamment ceux énoncés dans le rapport de gestion qui sera disponible sur SEDAR, et dans les autres documents déposés périodiquement par Primaris auprès des autorités canadiennes de réglementation des valeurs mobilières. En raison de ces risques, il convient de ne pas accorder une confiance excessive à ces déclarations prospectives, qui ne s'appliquent qu'au moment où elles sont formulées. À l'exception de ce qui est spécifiquement requis par la loi, Primaris décline toute obligation de mettre à jour les déclarations prospectives en vue de refléter de nouvelles informations, ultérieures ou autres.

Mesures non conformes aux PCGR

Les informations contenues dans le présent communiqué de presse sont un résumé des résultats. Ce communiqué doit être lu conjointement avec le rapport de gestion de la Fiducie, les relevés consolidés condensés intermédiaires de la situation financière et les notes afférentes pour le trimestre et le semestre clos au 30 juin 2022 et 2021 (ensemble, les "États financiers").

Les États financiers de Primaris sont préparés en conformité avec les normes internationales d'information financière ("IFRS"). Toutefois, Primaris utilise également un certain nombre de mesures n'ayant pas de signification normalisée prescrite selon les principes comptables généralement reconnus ("PCGR") en accord avec les IFRS. Ces mesures non PCGR, qui sont désignées dans le présent communiqué de presse par le suffixe "**", peuvent inclure des mesures financières non PCGR et/ou des ratios non PCGR, chacun étant défini dans le Règlement 52-112 sur l'information concernant les mesures financières non conformes aux PCGR. Aucune de ces mesures non PCGR ne doit être considérée comme une alternative aux mesures financières calculées en conformité avec les PCGR. De plus, ces mesures non PCGR peuvent ne pas être comparables aux mesures similaires présentées par d'autres sociétés immobilières et ne doivent pas être considérées comme une alternative aux mesures financières déterminées en conformité avec les PCGR.

Mesure non conforme aux PCGR

Description

Revenu net d'exploitation (RNE)

Défini comme le revenu locatif, calculé conformément aux PCGR, diminué des charges d'exploitation des propriétés, telles que calculées conformément aux PCGR. Le calcul exclut certaines dépenses comme les intérêts afin de refléter les opérations des propriétés indépendamment de leur mode de financement.

La direction considère que le RNE est une mesure importante du revenu tiré des propriétés génératrices de revenus et il est utilisé par la Fiducie pour évaluer le rendement du portefeuille. Il s'agit également d'un paramètre clé pour déterminer la valeur du portefeuille de propriétés génératrices de revenus.

Revenu net d'exploitation en espèces (RNE en espèces)

Défini comme le RNE déduction faite des revenus provenant des loyers selon la méthode linéaire et des revenus liés à la résiliation de baux.

Le loyer selon la méthode linéaire résulte de la différence entre le loyer en espèces reçu et le revenu comptabilisé de manière linéaire sur toute la durée du bail à des fins comptables. Il s'agit d'un montant hors trésorerie.

Les revenus liés à la résiliation de baux sont perçus lorsqu'un locataire restitue un espace à Primaris avant la fin de la durée du bail. Ces montants ne sont pas perçus uniformément au cours d'une année civile et ne sont pas prévisibles.

La direction estime que le fait d'exclure du calcul du RNE en espèces les revenus non monétaires liés au loyers selon la méthode linéaire et ceux liés à la résiliation de baux perçus de manière irrégulière offre un meilleur aperçu des opérations du portefeuille de propriétés génératrices de revenus.

Marge du RNE en espèces

La marge du RNE en espèces est un ratio calculé sur la base du RNE en espèces en tant que pourcentage des revenus de location, à l'exclusion de l'impact des revenus des loyers selon la méthode linéaire et de ceux liés à la résiliation de baux.

La direction estime que la marge du RNE en espèces est une mesure importante du pourcentage de revenu généré par les propriétés génératrices de revenus et elle est utilisée pour évaluer la performance du portefeuille.

RNE / RNE en espèces des Propriétés identiques

Le RNE / RNE en espèces des Propriétés identiques est utilisé pour évaluer le rendement d'une période à l'autre des propriétés génératrices de revenus détenues et exploitées par Primaris au cours des deux périodes. Le RNE / RNE en espèces des propriétés qui ont été acquises, cédées ou qui sont sujettes à des changements importants en raison d'un nouveau développement, d'un réaménagement, d'une extension ou d'une démolition sont exclus de la détermination du RNE / RNE en espèces des Propriétés identiques.

La direction estime que le RNE / RNE en espèces des Propriétés identiques est utile pour évaluer la réalisation des changements de taux de location contractuels intégrés aux contrats de location, et pour saisir l'impact des changements d'une période à l'autre dans l'occupation, les taux de location et les coûts d'exploitation sur le rendement des propriétés génératrices de revenus.

Mesure non conforme aux PCGR

Description

Fonds provenant de l'exploitation (FPE) / FPE par unité

Primaris calcule les FPE selon la définition de REALPAC. Dans le calcul des FPE, le revenu net (la perte nette) est ajusté(e) pour tenir compte des éléments qui ne proviennent pas des activités d'exploitation.

La direction estime que les FPE sont une mesure utile de la performance opérationnelle qui, lorsqu'elle est comparée d'une période à l'autre, reflète l'impact des tendances des niveaux d'occupation, des taux de location, des activités d'acquisition et des coûts de financement sur les opérations.

Les FPE par unité sont un ratio non conforme aux PCGR calculé en divisant les FPE par le nombre moyen pondéré, de base ou dilué, d’unités en circulation au cours de la période.

Fonds provenant de l'exploitation ajustés (FPEA) / FPE par unité

Primaris calcule les FPEA selon la définition de REALPAC. Dans le calcul des FPEA, les FPE sont ajustés pour tenir compte des dépenses d'investissement engagées en vue de conserver la capacité de production existante du portefeuille immobilier et éliminent l'impact des loyers selon la méthode linéaire. Les FPEA sont affectés par la saisonnalité inhérente au calendrier d'exécution des projets de capital d'exploitation.

La direction estime que les FPEA sont un indicateur utile du rendement opérationnel. Les FPEA par unité sont un ratio non conforme aux PCGR calculé en divisant les FPEA par le nombre moyen pondéré, de base ou dilué, d'unités en circulation au cours de la période.

Ratios de distribution des FPE et des FPEA

Les ratios de distribution des FPE et des FPEA sont des mesures supplémentaires calculées en divisant les distributions en espèces déclarées par la Fiducie par les FPE et les FPEA.

Primaris utilise ces ratios pour évaluer la pérennité des paiements de distribution de la Fiducie.

Dette ou dette totale

La dette, telle que définie aux fins de certains ratios financiers, est calculée comme étant l'encours total de la dette provenant des débentures non garanties de premier rang, des emprunts hypothécaires et des facilités de crédit, à l'exclusion des frais de financement reportés et des ajustements à la valeur du marché.

Dette par rapport à l'actif total

La dette par rapport à l'actif total est calculée en divisant la Dette telle que définie ci-dessus par l'actif total tel que présenté dans l'état consolidé de la situation financière.

La direction estime que ce ratio est utile pour évaluer la flexibilité de la Fiducie à s'exposer à un levier financier supplémentaire.

Valeur liquidative (VL) / VL par unité

La VL est calculée comme étant le total de l'actif moins le total du passif tel que calculé selon les normes IFRS, à l'exception des unités échangeables en circulation qui sont exclues du total du passif.

La VL par unité est un ratio non conforme aux PCGR calculé en divisant la VL par le nombre d’unités en circulation en fin de période.

Bénéfice ajusté avant revenu, impôt, dépréciation et amortissement (EBITDA ajusté)

L’EBITDA ajusté est calculé comme le bénéfice net après déduction, le cas échéant, des charges d'intérêts, des impôts sur le revenu, des charges de dépréciation, des charges d'amortissement et des ajustements à la juste valeur.

La direction utilise l'EBITDA ajusté comme élément d'entrée dans plusieurs mesures de la dette et ratios financiers afin d'évaluer la capacité de la Fiducie à honorer ses obligations, notamment le service de la dette, le financement des dépenses en capital et les distributions aux Porteurs de parts.

Dette moyenne par rapport à l'EBITDA ajusté

Ce ratio est utile pour mesurer la capacité de la Fiducie à satisfaire ses obligations en matière de dette. Il est obtenu en divisant la Dette trimestrielle moyenne par l'EBITDA ajusté sur quatre trimestres.

Jusqu'à ce que la Fiducie ait établi un rendement historique pour calculer l'EBITDA ajusté sur quatre trimestres, l'EBITDA ajusté depuis le début de l'année est calculé au prorata afin de représenter une valeur annuelle à utiliser dans les calculs de la mesure de la dette.

Couverture des intérêts

La couverture des intérêts, définie dans l'Acte de fiducie, est calculée en divisant l'EBITDA ajusté par les intérêts débiteurs sur la Dette totale. Elle ne tient pas compte de l'amortissement des frais de financement reportés ni des ajustements à la valeur du marché.

La direction calcule la Couverture des intérêts en vue d'évaluer la capacité de la Fiducie à assurer la couverture des intérêts de la dette existante.

Couverture du service de la dette

La Couverture du service de la dette, définie dans l'Acte de fiducie, correspond à l'EBITDA ajusté divisé par la somme des charges d'intérêts et des paiements de capital régulièrement prévus sur la Dette totale. Les intérêts débiteurs excluent l'amortissement des frais de financement reportés et les ajustements à la valeur du marché, tandis que les paiements de capital excluent les paiements de capital de type ballon, in fine ou similaire à l'échéance.

La direction calcule la Couverture du service de la dette afin d'évaluer la capacité de la Fiducie à respecter les obligations de la dette existante.

Le tableau suivant rapproche le RNE** des revenus de location et les frais d'exploitation de propriétés sont présentés dans les états financiers non vérifiés pour la période intermédiaire.

Pour le trimestre clos au 30 Juin

(en milliers $) (non vérifiés)

 

 

 

 

2022

 

 

 

2021

 

Revenu locatif

$

94.337

 

 

$

58.460

 

Frais d'exploitation de propriétés

 

(40.302

)

 

 

(24.094

)

Revenu net d'exploitation**

 

54.035

 

 

 

34.366

 

A l'exclusion des écarts issus des :

 

 

 

Loyers selon la méthode linéaire

 

(1.331

)

 

 

658

 

Revenus liés à la résiliation de baux

 

(241

)

 

 

(2.049

)

Revenu net d'exploitation en espèces**

$

52.463

 

 

$

32.975

 

Marge du RNE en espèces**

 

56,6

%

 

 

57,8

%

Le tableau suivant est une analyse plus approfondie du RNE en espèces** ci-dessus.

Pour le trimestre clos au 30 Juin

(en milliers $) (non vérifiés)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2022

 

 

 

2021

 

RNE des Propriétés identiques**

 

 

 

$

38.079

 

 

$

33.520

 

A l'exclusion des écarts issus des :

 

 

 

 

 

 

Loyers selon la méthode linéaire

 

 

 

 

(764

)

 

 

656

 

Revenus liés à la résiliation de baux

 

 

 

 

(241

)

 

 

(2.049

)

RNE en espèces des Propriétés identiques**

Croissance

15,4

%

 

 

37.074

 

 

 

32.127

 

RNE en espèces** de :

 

 

 

 

 

 

Propriété en cours de réaménagement

 

 

 

 

1.249

 

 

 

848

 

Acquisitions

 

 

 

 

14.140

 

 

 

—

 

RNE en espèces**

 

 

 

$

52.463

 

 

$

32.975

 

Le tableau suivant rapproche le bénéfice net, tel que déterminé conformément aux PCGR, des FPE**.

Pour le trimestre clos au 30 Juin

(en milliers $) (non vérifiés)

 

 

2022

Bénéfice (perte) net(e)

$

4.157

Extournes :

 

Ajustements à la juste valeur de la rémunération à base d’unités

 

(1.429)

Ajustements à la juste valeur des propriétés de placement

 

36.270

Dépenses internes pour les locations

 

1.490

Fonds provenant de l'exploitation**

 

40.488

FPE** par unité - moyenne après dilution

$

0,399

Ratio de distribution des FPE** - Objectif 45 à 50 %

 

50,1%

Distributions déclarées par unité

$

0,200

Nombre moyen pondéré dilué d'unités en circulation (en milliers)

 

101.447

Le tableau suivant rapproche les FPE** des FPEA**.

Pour le trimestre clos au 30 Juin

(en milliers $) (non vérifiés)

 

 

2022

Fonds provenant de l'exploitation**

$

40.488

Extournes :

 

Dépenses internes pour les locations

 

(1.490)

Loyers selon la méthode linéaire

 

(1.331)

Déductions :

 

Coûts recouvrables et non recouvrables

 

(1.324)

Allocations pour améliorations locatives et coûts de location externes

 

(2.652)

Fonds provenant de l'exploitation ajustés**

 

33.691

FPEA** par unité - moyenne après dilution

$

0,332

Ratio de distribution des FPEA**

 

60,2%

Distributions déclarées par unité

$

0,200

Nombre moyen pondéré dilué d’unités en circulation (en milliers)

 

101.447

Le tableau suivant calcule la VL** par unité en circulation.

En date du

(en milliers $) (non vérifiés)

30 juin 2022

Propriétés de placement

$

3.182.595

Autres actifs

 

37.072

Total des actifs

 

3.219.667

Emprunts hypothécaires

 

(474.649)

Débentures non garanties de premier rang

 

(350.000)

Facilités de crédit

 

(101.529)

Dette totale**

 

(926.178)

Autres passifs, à l'exclusion des unités échangeables

 

(79.971)

Extournes : Obligation pour l’achat d’Unités dans le cadre du plan d'achat automatique d'actions2

 

6.621

Valeur liquidative**

$

2.220.139

Valeur liquidative** par unité en circulation

$

22,16

Dette par rapport au total des actifs**1 - Objectif 25 à 35 %

 

28,8%

Nombre d’Unités en circulation en fin de période (en milliers)

$

100.181

** Les ratios d'endettement sont des ratios non PCGR calculés sur la base des Actes de fiducie, tels que complétés. Voir la section 9.4, "Structure du capital", du rapport de gestion.

1 Les ratios d'endettement sont des ratios non PCGR calculés sur la base des Actes de fiducie, tels que complétés. Voir la section 9.4, "Structure du capital".

2 Passif constaté pour les achats d'Unités engagés, effectués pendant la période de black-out postérieure au 30 juin 2022 dans le cadre du plan de rachat automatique d'actions, mais avec les Unités respectives pas encore annulées.

Le tableau suivant calcule les ratios financiers pour la dette par rapport à l'EBITDA ajusté**, à la Couverture des intérêts et au Service de la dette.

Pour le trimestre clos au 30 Juin

(en milliers $) (non vérifiés)

 

2022

Bénéfice (perte) net(e)

$

4.157

Intérêts nets et autres charges financières

 

8.208

Amortissement

 

197

Ajustements à la juste valeur de la rémunération à base d’unités

 

(1.429)

Ajustements à la juste valeur des propriétés de placement

 

36.270

EBITDA ajusté**

$

47.403

EBITDA ajusté**1 - annualisé

$

189.612

Endettement moyen

$

925.551

Dette par rapport à l'EBITDA ajusté** - Objectif 4 à 6x

4,9x

Charges d'intérêts2

$

8.577

Couverture des intérêts**1

5,5x

Remboursements du principal

$

4.275

Charges d'intérêts2

$

8.577

Couverture du service de la dette**1

3,7x

1 Les ratios d'endettement sont des ratios non PCGR calculés sur la base des Actes de fiducie, tels que complétés. Voir la section 9.4, "Structure du capital", du rapport de gestion.

2 Les intérêts débiteurs incluent les intérêts sur les débentures de premier rang non garanties, les prêts hypothécaires et les facilités de crédit. Voir la section 8.1, "Composantes du bénéfice net (de la perte nette)", du rapport de gestion.

Le texte du communiqué issu d’une traduction ne doit d’aucune manière être considéré comme officiel. La seule version du communiqué qui fasse foi est celle du communiqué dans sa langue d’origine. La traduction devra toujours être confrontée au texte source, qui fera jurisprudence.

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Pour plus d’informations : Alex Avery Chef de la direction 416-642-7837 [e-mail] Rags Davloor Directeur financier 416-645-3716 [e-mail] TSX: PMZ.UN www.primarisreit.com www.sedar.com