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| Name | Symbol | Market | Type |
|---|---|---|---|
| Primaris Real Estate Investment Trust | TSX:PMZ.UN | Toronto | Trust |
| Price Change | % Change | Price | Bid Price | Offer Price | High Price | Low Price | Open Price | Traded | Last Trade | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| -0.09 | -0.55% | 16.19 | 16.17 | 16.20 | 16.28 | 16.16 | 16.24 | 26,372 | 16:35:54 |
From Dec 2022 to Dec 2024
La Fiducie de placement immobilier Primaris (« Primaris » ou la « Fiducie ») (TSX : PMZ.UN) annonce aujourd’hui ses résultats financiers et d'exploitation pour le premier trimestre clos le 31 mars 2023.
Faits saillants des résultats financiers et opérationnels trimestriels
Faits commerciaux saillants
« Les centres commerciaux en intérieur dans notre portefeuille continuent de connaître un rebond important dans les ventes de locataires, et certains détaillants cherchent à renforcer leur présence dans les magasins », déclare Patrick Sullivan, président et chef de l’exploitation. « Il existe une importante croissance à saisir au cours des prochaines années, alors que nous ramenons l’occupation à des niveaux normaux historiques et que nous nous concentrons sur la poursuite de la conversion des concessions locatives liées à la pandémie en loyers du marché. »
Rags Davloor, directeur financier : « Notre modèle financier différencié, y compris un effet de levier très faible, un faible ratio de distribution et un important flux de trésorerie disponible, constitue un avantage stratégique majeur pour Primaris. Après avoir reçu une hausse de sa notation d'émetteur à BBB (haute), l’une des plus hautes notations DBRS actuellement attribuées dans le domaine des FPI cotées au Canada, nous avons émis 250 millions de dollars de débentures non garanties à 5,934 %. La dette non garantie représente désormais 72,8 % de notre endettement total. Avec 2,7 milliards de dollars d'actifs non grevés, une exposition nulle à la dette à taux variable et zéro dette arrivant à échéance en 2023, nous avons sensiblement réduit le risque de refinancement et amélioré la liquidité, libérant ainsi des ressources précieuses pour se concentrer sur la gestion des affaires et les opportunités de croissance. »
« Nous observons un long enchaînement d’opportunités de croissance, englobant l’amélioration de l’occupation, l’augmentation des taux de location, le réinvestissement pour améliorer certains centres commerciaux, le recyclage du capital et la croissance de notre portefeuille grâce aux acquisitions », déclare Alex Avery, chef de la direction. « Nous poursuivons nos initiatives de sensibilisation à la FPI Primaris et, en 2023, nous avons l’intention de démontrer notre capacité à effectuer des transactions sur des propriétés qui sont conformes à notre stratégie et à améliorer la valeur des unités Primaris, tout en saisissant des opportunités de croissance du RNE en interne, et en agissant d’une manière compatible avec le profil de leader de sa catégorie que nous avons créé pour Primaris. »
Perspectives financières 2023
L'attribution disciplinée de capital est un pilier clé de la stratégie de Primaris. À cette fin, Primaris réitère ses objectifs établis pour la gestion de la situation financière de la Fiducie.
Objectifs
Dette sur total de l'actif**1
25 % - 35 %
Dette nette moyenne** sur BAIIA ajusté**1
4,0x – 6,0x
Ratio de distribution du FPE**
45 % - 50 %
Dette garantie sur dette totale**
<40 %
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1 « Base de présentation » — « Utilisation des mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 Les ratios d’endettement sont des ratios non conformes aux PCGR calculés sur la base des actes pour les débentures de série A, de série B et de série C (les « Actes de fiducie »). Voir la section 10.4, « Structure du capital » dans le rapport de gestion.
En plus de ses objectifs établis ci-dessus, dans le rapport de gestion pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2022, Primaris a publié des perspectives pour l’exercice 2023. Ces perspectives sont reprises ci-dessous :
Occupation : la direction continue de s’attendre à ce que l’occupation du portefeuille augmente de 0,8 % à 1,0 % en 2023.
Revenus locatifs : la direction continue de prévoir des loyers contractuels d’environ 2,1 millions de dollars, soit environ 1,0 % du loyer de base.
Revenus locatifs : la direction continue de s’attendre à ce que les loyers linéaires se situent entre 1,8 million et 2,2 millions de dollars.
RNE en espèces des mêmes propriétés** : la direction continue de s’attendre à ce que la croissance du RNE en espèces des mêmes propriétés** se situe entre 3,0 % et 5,0 %.
Dépenses générales et administratives : la direction continue de s’attendre à ce que les dépenses générales et administratives pour l’exercice 2023 s’élèvent à environ 30 millions de dollars.
Dépenses en capital d'exploitation : il est toujours prévu que les dépenses en capital d'exploitation en 2023 se situent entre 27,7 millions et 31,7 millions de dollars, soit de 2,55 dollars à 2,90 dollars le pied carré.
Dépenses en capital de réaménagement : la direction continue de s’attendre à ce que les dépenses se situent entre 30 et 40 millions de dollars, principalement liées au Northland Village à Calgary, en Alberta.
Impact de l'OPRCNA : Primaris continue de penser que, de temps à autre, le prix du marché pour les unités peut ne pas refléter pleinement leur valeur intrinsèque et, dans de telles circonstances, le recours à l’OPRCNA pour racheter des unités est une utilisation attrayante du capital jusqu’à ce que d’autres possibilités d’investissement soient disponibles et conformes à notre approche disciplinée d’allocation de capital.
Distributions : en vigueur pour la distribution déclarée le 30 décembre 2022, payée le 16 janvier 2023, Primaris a augmenté le taux de distribution de 0,80 dollar à 0,82 dollar par unité par an, ou 2,5 %. La direction continue d’avoir l’intention d’augmenter les distributions chaque année, à mesure que les opérations le permettent.
Principaux indicateurs financiers et d'exploitation
Au ou pour le trimestre clos le
(en milliers de dollars canadiens sauf mention contraire) (non vérifiés)
31 mars 2023
31 décembre 2022
31 mars 2022
Nombre de propriétés de placement
35
35
35
Superficie locative brute (en millions de pieds carrés)
10,9
10,9
11,3
Occupation effective
90,6
%
91,1
%
85,9
%
Occupation engagée
91,3
%
91,5
%
87,5
%
Loyer net moyen pondéré par pied carré occupé1
$
24,30
$
24,23
$
23,86
Actif total
$
3 277 463
$
3 201 781
$
3 257 792
Passif total
$
1 181 210
$
1 114 152
$
1 004 279
Revenu total
$
96 369
$
99 804
$
91 772
Flux de trésorerie provenant (utilisé dans) des activités d’exploitation
$
22 887
$
47 948
$
34 968
RNE en espèces**
$
51 187
$
53 593
$
46 898
Croissance du RNE en espèces des mêmes propriétés**
9,8
%
—
—
Bénéfice net (perte nette)
$
35 586
$
(25 770
)
$
30 031
Bénéfice net (perte nette) par unité
$
0,369
$
(0,264
)
$
0,296
Fonds d'exploitation** (« FPE ») par unité - moyenne diluée
$
0,369
$
0,387
$
0,381
Ratio de distribution du FPE**
55,5
%
52,1
%
52,5
%
Fonds provenant de l'exploitation ajustés** (« FPEA ») par unité - moyenne diluée
$
0,319
$
0,271
$
0,303
Ratio de distribution du FPEA**
64,2
%
74,5
%
66,1
%
Distributions déclarées par unité
$
0,205
$
0,202
$
0,200
Moyenne pondérée des unités en circulation - diluée (en milliers)
97 788
98 945
102 198
Valeur liquidative** par unité en circulation
$
21,74
$
21,49
$
22,44
Dette par rapport à l'actif total**2
33,5
%
31,5
%
28,4
%
Dette nette moyenne** sur BAIIA ajusté**2
5,1x
5,0x
5,2x
Couverture d'intérêts**2
3,7x
4,2x
6,6x
Liquidité
$
468 301
$
175 954
$
431 785
Actifs non grevés
$
2 712 996
$
2 863 844
$
1 860 326
Actifs non grevés sur dette non garantie
3,4x
3,6x
5,3x
Dette garantie sur dette totale**
27,2
%
21,4
%
62,2
%
Dette à taux fixe en tant que pourcentage de la dette totale**
100,0
%
70,9
%
100,0
%
Durée moyenne pondérée à l'échéance de la dette - dette totale** (en années)
3,9
3,2
2,7
Moyenne pondérée du taux d'intérêt - dette totale**
4,76
%
4,87
%
3,68
%
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
1 Mesure financière complémentaire, voir section 1, « Base de présentation » — « Utilisation d'indicateurs d'exploitation » dans le rapport de gestion.
2 Les ratios d’endettement sont des ratios non conformes aux PCGR calculés sur la base des actes pour les débentures de série A, de série B et de série C (les « Actes de fiducie »). Voir la section 10.4, « Structure du capital » du rapport de gestion.
Résultats d'exploitation
Le RNE en espèces des mêmes propriétés** a progressé de 4,5 millions de dollars (9,8 %) par rapport à la même période de l'année précédente. Le RNE en espèces** pour les centres commerciaux a augmenté de 4,6 millions de dollars (10,0 %) et a diminué de 0,1 million de dollars (0,2 %) pour les autres propriétés. L’augmentation est attribuable à l’augmentation des revenus tirés du loyer de base, du loyer en pourcentage au lieu du loyer de base, du loyer en pourcentage, des revenus de location spécialisée et du recouvrement des mauvaises créances. Les projets de réaménagement achevés en 2022 ont contribué à hauteur de 0,5 million de dollars au loyer de base des centres commerciaux.
Si l’on exclut l’incidence du recouvrement des mauvaises créances, le RNE en espèces des mêmes propriétés** a progressé de 3,8 millions de dollars (8,2 %) par rapport à la même période de l'année précédente, comprenant une croissance de 8,3 % des centres commerciaux, contrebalancée en partie par un léger recul (0,1 %) dans d'autres propriétés.
Le tableau ci-dessous compare la composition du FPE** et du FPEA** et calcule les facteurs de variations pour le trimestre clos le 31 mars 2023 par rapport à la même période en 2022.
Pour le trimestre clos le 31 mars
(en milliers de dollars sauf pour les montants unitaires) (non vérifiés)
2023
2022
Variation
Contribution
par unité1
Contribution
par unité1
Contribution
par unité1
RNE** provenant :
Mêmes propriétés2
$
51 155
$
0,523
$
47 168
$
0,461
$
3 987
$
0,039
Propriétés en réaménagement
1 151
0,012
1 319
0,013
(168
)
(0,001
)
Intérêts et autres revenus
1 404
0,014
983
0,010
421
0,004
Intérêts nets et autres charges financières
(11 838
)
(0,121
)
(6 055
)
(0,059
)
(5 783
)
(0,057
)
Frais généraux et administratifs (nets des frais internes pour les locations)
(5 401
)
(0 055
)
(4 295
)
(0,042
)
(1 106
)
(0,011
)
Amortissement
(374
)
(0,004
)
(196
)
(0,002
)
(178
)
(0,002
)
Incidence de la variance des unités moyennes pondérées
—
—
—
—
—
0,016
FPE** et FPE** par unité - moyenne diluée
$
36 097
$
0,369
$
38 924
$
0,381
$
(2 827
)
$
(0,012
)
Frais internes de location
(1 847
)
(0,019
)
(1 416
)
(0,014
)
(431
)
(0,005
)
Loyers linéaires
(833
)
(0,008
)
(1 431
)
(0,014
)
598
0,006
Charges récupérables et non récupérables
(1 152
)
(0,012
)
(1 868
)
(0,018
)
716
0,007
Indemnités locatives et frais de location
(1 049
)
(0,011
)
(3 291
)
(0,032
)
2 242
0,022
Incidence de la variance des unités moyennes pondérées
—
—
—
—
—
(0,002
)
FPEA** et FPEA** par unité - moyenne diluée
$
31 216
$
0,319
$
30 918
$
0,303
$
298
$
0,016
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 Par unité diluée moyenne pondérée
2 Les propriétés détenues tout au long de la période de 15 mois terminée le 31 mars 2023, à l’exclusion des propriétés en développement ou en réaménagement majeur, sont appelées « mêmes propriétés ».
La diminution de 0,012 $ du FPE** par unité est principalement attribuable à une diminution de 0,057 $ par unité en raison de l’augmentation des intérêts nets et des autres frais de financement et à une diminution de 0,011 $ par unité en raison de l’augmentation des frais généraux et administratifs. Ces diminutions unitaires ont été partiellement compensées par la croissance de 0,039 $ par unité par rapport du RNE** des mêmes propriétés et d’une augmentation de 0,016 $ par unité en raison de la variation des unités en circulation à la suite de l’activité de l’OPRCNA. L’augmentation de 0,016 $ du FPEA** par unité est principalement attribuable à la variabilité des dépenses en capital pour les indemnités locatives et frais de location.
Le tableau ci-dessous compare la composition du FPE** et du FPEA** pour le trimestre clos le 31 mars 2023 au trimestre précédent clos le 31 décembre 2022 et calcule les facteurs de variation d’un trimestre à l’autre.
(en milliers de dollars sauf pour les montants unitaires) (non vérifiés)
31 mars 2023
31 décembre 2022
Variation
Pour le trimestre clos le
Contribution
par unité1
Contribution
par unité1
Contribution
par unité1
RNE** provenant :
Mêmes propriétés
$
51 155
$
0,523
$
53 934
$
0,545
$
(2 779
)
$
(0,028
)
Propriétés en réaménagement
1 151
0,012
1 124
0,011
27
—
Intérêts et autres revenus
1 404
0,014
1 002
0,010
402
0,004
Intérêts nets et autres charges financières
(11 838
)
(0,121
)
(10 518
)
(0,106
)
(1 320
)
(0,013
)
Frais généraux et administratifs (nets des frais internes pour les locations)
(5 401
)
(0,055
)
(6 859
)
(0,069
)
1 458
0,015
Amortissement
(374
)
(0,004
)
(375
)
(0,004
)
1
—
Impact de la variance des unités moyennes pondérées
—
—
—
—
—
0,004
FPE**
$
36 097
$
0,369
$
38 308
$
0,387
$
(2 211
)
$
(0,018
)
Frais internes de location
(1 847
)
(0,019
)
(1 606
)
(0,016
)
(241
)
(0,002
)
Loyers linéaires
(833
)
(0,008
)
(639
)
(0,006
)
(194
)
(0,002
)
Charges récupérables et non récupérables
(1 152
)
(0,012
)
(5 934
)
(0,060
)
4 782
0,048
Indemnités locatives et frais de location
(1 049
)
(0,011
)
(3 347
)
(0,034
)
2 298
0,023
Impact de la variance des unités moyennes pondérées
—
—
—
—
—
(0,001
)
FPEA**
$
31 216
$
0,319
$
26 782
$
0,271
$
4 434
$
0,048
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 Par unité diluée moyenne pondérée.
La diminution de 0,018 $ du FPE** par unité en glissement trimestriel était principalement attribuable à une diminution de 0,028 $ par unité en raison de la baisse du RNE** des mêmes propriétés, causée par la saisonnalité de la location spécialisée et du loyer en pourcentage au lieu du loyer de base, et à une diminution de 0,013 $ par unité en raison de l’augmentation des intérêts nets et des autres frais de financement. Ces diminutions unitaires ont été partiellement compensées par une augmentation de 0,015 $ par unité provenant de la baisse des coûts généraux et administratifs, en partie attribuable aux majorations accumulées au cours du trimestre précédent, et une augmentation de 0,004 $ par unité en raison de la variation des unités en circulation à la suite de l’activité de l’OPRCNA. L’augmentation de 0,048 $ en glissement trimestriel du FPEA** est attribuable à la saisonnalité des projets d’immobilisations récupérables et à la variabilité des dépenses en capital pour les indemnités locatives et frais de location.
Résultats d'occupation et locatifs
Les activités locatives de Primaris visent à générer de la valeur en gérant activement le mix locataires et offre commerciale dans ses propriétés d’investissement. En raison de la saisonnalité, l’occupation au quatrième trimestre est généralement plus élevée car les détaillants bénéficient des achats de vacances. L’occupation effective du portefeuille au 31 mars 2023 avait augmenté de 4,7 % par rapport au 31 mars 2022.
Occupation
engagée
Occupation effective
Nombre
31 mars 2023
31 mars 2023
31 décembre 2022
31 mars 2022
Centres commerciaux1
22
90,9
%
90,2
%
91,0
%
87,0
%
Autres propriétés2
13
95,4
%
93,8
%
91,7
%
79,0
%
Occupation du portefeuille
35
91,3
%
90,6
%
91,1
%
85,9
%
Occupation effective moyenne du portefeuille
Trimestre clos le
35
90,6
%
91,0
%
85,9
%
1 Les centres commerciaux comprennent 21 centres commerciaux intérieurs et 1 centre en plein air, le Highstreet Shopping Centre à Abbotsford, en Colombie-Britannique.
2 Les autres propriétés comprennent 9 places, 3 immeubles de bureaux et 1 bâtiment industriel.
Au cours du trimestre, Primaris a conclu 137 contrats de location totalisant 0,5 million de pieds carrés. Les loyers globaux de renouvellement ont augmenté de 4,9 %, dont 6,9 % de renouvellements d’unités commerciales de détail (« UCD ») et 1,7 % de renouvellements de grandes superficies.
L’activité locative pour le trimestre comprend 36 nouvelles locations pour une durée de location inférieure à un an, ou pour un pourcentage de loyer en remplacement du loyer de base. Bien que ces structures de location aient toujours été un outil pour gérer les réinstallations de locataires et le calendrier des plans d’aménagement, pendant la pandémie, les locations structurées en pourcentage du loyer au lieu du loyer de base étaient plus répandues pour aider les locataires et maintenir les taux d’occupation. À mesure que ces locations arrivent à échéance, la direction s’attend à ce que les locataires retournent aux structures de location traditionnelles.
Locations en pourcentage de loyer au lieu du loyer de base
Au
Nombre de locations
Pourcentage de locations en fonction du nombre1
31 mars 2023
155
7,1
%
31 décembre 2022
169
7,7
%
30 septembre 2022
177
8,1
%
30 juin 2022
181
8,3
%
31 mars 2022
184
8,5
%
1 Le nombre de locations exclut les locations à court terme.
Liquidité robuste et modèle financier différencié
Le modèle financier différencié de Primaris est au cœur de sa stratégie globale, fournissant une structure de capital de premier plan sur laquelle développer l’activité, offrant une stabilité et une solidité financières permanentes. Le tableau suivant résume les actifs non grevés et les dettes non garanties de Primaris.
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
Au
Ratio cible
31 mars 2023
31 décembre 2022
Actifs non grevés - nombre
29
30
Actifs non grevés - valeur
$
2 712 996
$
2 863 844
Actifs non grevés en pourcentage des propriétés de placement
86,3 %
91,8 %
Dette garantie sur dette totale**
<40%
27,2 %
21,4 %
Actifs non grevés sur dette non garantie
3,4x
3,6x
Actifs non grevés en sus de la dette non garantie
$
1,912,996
2,069,844
Pourcentage de RNE** en espèces généré par les actifs non grevés
85.2 %
90.2 %
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
En mars 2023, la direction a pris des mesures pour réduire le risque de la Fiducie en rapport avec la disponibilité de liquidités et à la hausse des taux d’intérêt, sans augmentation significative des charges d’intérêts prévues. Comme annoncé précédemment, Primaris a émis 250,0 millions de dollars de débentures non garanties de premier rang pour une période de cinq ans avec un taux d’intérêt de 5,934 % et a conclu une hypothèque in fine de 8 ans garantie par Stone Road Mall à Guelph, en Ontario, pour 85,0 millions de dollars à un taux d’intérêt annuel de 5,516 %. Primaris a également augmenté sa couverture économique en ce qui concerne les prélèvements sur les facilités de crédit, de 150,0 millions de dollars à 200,0 millions de dollars, échangeant le taux variable sous-jacent contre un taux fixe de 3,685 % jusqu’au 18 octobre 2027.
À la suite de ces mesures, Primaris a effacé son exposition à la dette à taux variable.
Aucune dette n'arrivera à échéance en 2023.
La liquidité à la fin du trimestre s’élevait à 468,3 millions de dollars, soit 42,6 % de la dette totale**, couvrant tous les titres de créance jusqu'en 2026.
Primaris a une valeur liquidative** par unité en circulation de 21,74 dollars.
Téléconférence et webdiffusion
Date : jeudi 4 mai 2023, à 10h00 (ET)
Lien : consultez la section Investor Relations sur le site web de Primaris, ou cliquez ici.
Informations relatives à la téléconférence :
Veuillez composer le 1-833-470-1428 depuis le Canada
Pour les appels internationaux, composez le 1-929-526-1599
Code d'accès
748562
Un enregistrement de la téléconférence sera disponible jusqu'au 18 mai 2023, en composant le 1-866-813-9403 avec le code d'accès 459275, ou sur la section Investor Relations du site Web.
Assemblée générale annuelle des porteurs de parts
Date : jeudi 4 mai 2023, à 11h00 (ET)
Lien : consultez la section Investor Relations sur le site Web de Primaris ou cliquez ici.
Reportez-vous à la section « Informations générales sur les procurations » de la circulaire d’information de la direction consultable en ligne sur www.primarisreit.com ou sur le profil SEDAR de Primaris à l'adresse www.sedar.com, pour obtenir des instructions sur la façon d’assister à l'assemblée et de voter.
À propos de la Fiducie de placement immobilier Primaris
Primaris est la seule fiducie en placement immobilier pour les centres commerciaux intérieurs du Canada, avec des participations avant tout dans des centres commerciaux intérieurs majeurs dans des marchés en pleine expansion. Son portefeuille compte au total 10,9 millions de pieds carrés, pour une capitalisation d'environ 3,1 milliards de dollars au cours de l'action Primaris. Des économies d'échelle sont atteintes via sa plateforme de gestion nationale entièrement internalisée, intégrée verticalement et à service complet. Primaris présente une très bonne capitalisation et se positionne extrêmement favorablement pour saisir des opportunités de marché à un moment charnière de l'évolution du secteur de l'immobilier de détail au Canada.
Avis de non-responsabilité concernant les déclarations prospectives et les informations financières prévisionnelles
Certaines déclarations incluses dans le présent communiqué de presse constituent des « informations prospectives » ou des « déclarations prospectives » au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables. Les termes « s'attend à », « planifie », « estime », « a l'intention de », les conjugaisons au futur et expressions similaires sont souvent destinés à identifier les déclarations prospectives, bien que les déclarations prospectives ne contiennent pas toutes ces mots d’identification. Les déclarations prospectives spécifiques formulées ou sous-entendues dans le présent communiqué comprennent, sans s'y limiter, les déclarations concernant : les opportunités de croissance, la croissance estimée du RNE en espèces des mêmes propriétés**, les distributions futures attendues, les activités de développement de la Fiducie, les avantages attendus de l’offre publique de rachat dans le cours normal des activités de la Fiducie, l'amélioration de l’occupation, l'augmentation des taux de location, les acquisitions futures, le réinvestissement dans certains centres commerciaux, l'opportunité de croissance interne du RNE, le risque de refinancement, les objectifs de la Fiducie en matière de gestion de sa situation financière, la reprise des ventes des locataires et le retour des locataires vers structures locatives traditionnelles. Les déclarations prospectives sont fournies dans le but de présenter des informations sur les attentes et les plans actuels de la direction concernant l’avenir et les lecteurs sont avertis que ces déclarations pourraient ne pas être adaptées à d’autres fins. Ces déclarations ne sont pas des garanties de rendement futur et sont fondées sur des estimations et des hypothèses qui sont intrinsèquement sujettes à des risques et à des incertitudes. Primaris avertit que même si les hypothèses sont estimées raisonnables dans les circonstances, les résultats, la performance ou les accomplissements réels de Primaris peuvent différer sensiblement des attentes énoncées dans les déclarations prospectives. Les facteurs de risques importants et les hypothèses sont notamment ceux énoncés dans le rapport de gestion qui sera disponible sur SEDAR, et dans les autres documents déposés périodiquement par Primaris auprès des autorités canadiennes de réglementation des valeurs mobilières. En raison de ces risques, le lecteur est invité à ne pas se fier indûment aux déclarations prospectives, qui ne s'appliquent qu'au moment où elles sont formulées. À l'exception de ce qui est spécifiquement requis par la loi, Primaris décline toute obligation de mettre à jour les déclarations prospectives en vue de refléter de nouvelles informations, ultérieures ou autres.
Les lecteurs sont avertis qu’il existe un risque important que les résultats réels pour l’exercice se terminant le 31 décembre 2023 varient par rapport aux prévisions financières fournies dans le présent communiqué de presse et dans le rapport de gestion et que de tels écarts pourraient être significatifs.
Certaines informations prospectives contenues dans le présent communiqué de presse peuvent également être considérées comme des « informations financières prévisionnelles » ou des « perspectives financières » aux fins des lois sur les valeurs mobilières applicables. Les informations financières prévisionnelles relatives aux résultats d’exploitation prospectifs de la Fiducie, y compris, sans s’y limiter, la croissance prévue du RNE**, l’incidence sur les revenus locatifs des échelons de loyer contractuels, les niveaux de dépenses générales et administratives prévus et les dépenses en immobilisations prévues, sont assujetties aux mêmes hypothèses, facteurs de risque, limitations et qualifications énoncés dans le rapport de gestion, qui sera disponible sur SEDAR, et dans d’autres documents déposés périodiquement par Primaris auprès des autorités réglementaires canadiennes en valeurs mobilières. La Fiducie et la direction estiment que ces informations financières prévisionnelles ont été préparées sur une base raisonnable, reflétant les meilleures estimations et jugements de la direction. Toutefois, étant donné que ces informations sont subjectives et sujettes à de nombreux risques, elles ne doivent pas nécessairement être considérées comme indicatives des résultats futurs. Les informations financières prévisionnelles contenues dans le présent communiqué de presse ont été publiées à la date du présent communiqué et ont été fournies dans le but d'apporter de plus amples renseignements sur les résultats d’exploitation potentiels de la Fiducie. Le lecteur est averti que les informations financières prévisionnelles contenues dans le présent document ne doivent pas être utilisées à d’autres fins que pour lesquelles elles sont divulguées dans le présent document.
Le lecteur est également invité à examiner périodiquement les documents de la Fiducie déposés auprès des autorités canadiennes de réglementation des valeurs mobilières, car ils peuvent contenir des discussions sur les risques et les incertitudes susceptibles de provoquer un écart sensible entre les résultats et la performance réels de Primaris et les déclarations prospectives contenues dans le présent communiqué de presse. Toutes les déclarations prospectives du présent communiqué de presse sont qualifiées par ces mises en garde. Ces déclarations prospectives sont valables au 3 mai 2023 et Primaris n’assume aucune obligation de les mettre à jour ou de les réviser pour refléter de nouveaux renseignements ou la survenance d’événements ou de circonstances futurs, sauf si les lois applicables sur les valeurs mobilières l’exigent.
Mesures non conformes aux PCGR
Les informations contenues dans ce communiqué de presse sont un résumé des résultats. Le présent communiqué de presse doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés condensés intermédiaires non vérifiés de la Fiducie et les notes d’accompagnement (ensemble les « États financiers ») pour les trimestres clos les 31 mars 2023 et 2022.
Les États financiers sont établis conformément aux normes internationales d’information financière (« IFRS »). Cependant, Primaris utilise également un certain nombre de mesures qui n’ont pas de signification normalisée prescrite par les principes comptables généralement reconnus (« PCGR ») conformément aux IFRS. Ces mesures non conformes aux PCGR, qui sont indiquées dans le présent communiqué de presse par le suffixe « ** », comprennent les mesures financières non conformes aux PCGR et les ratios non conformes aux PCGR, chacun au sens du Règlement 52-112, Information concernant les mesures financières non conformes aux PCGR et les autres mesures financières (« Règlement 52-112 »). Aucune de ces mesures non conformes aux PCGR ne doit être interprétée comme une alternative aux mesures financières calculées conformément aux PCGR. En outre, ces mesures non conformes aux PCGR peuvent ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d’autres entités immobilières et ne doivent pas être interprétées comme une alternative aux mesures financières déterminées conformément aux IFRS. Une définition de chaque mesure non conforme aux PCGR utilisée dans le présent document et une explication des raisons pour lesquelles elle estime que la mesure est utile aux investisseurs sont consultables dans la section intitulée « Mesures non conformes aux PCGR » du rapport de gestion, qui est incorporée par renvoi dans le présent communiqué de presse, et un rapprochement avec la mesure financière la plus directement comparable dans les États financiers, dans chaque cas, est disponible ci-dessous. Le rapport de gestion est disponible sur le profil de la Fiducie sur SEDAR à l’adresse www.sedar.com.
Utilisation d'indicateurs d’exploitation
Primaris utilise des indicateurs d'exploitation pour surveiller et mesurer la performance opérationnelle de son portefeuille. Les indicateurs d'exploitation figurant dans ce communiqué de presse comprennent, entre autres, le décompte des biens d’investissement, la superficie locative brute, l’occupation effective, l’occupation engagée, la moyenne pondérée du loyer net par pied carré occupé et le coût moyen normalisé du capital d’exploitation par pied carré. Certains de ces indicateurs d’exploitation, y compris le loyer net moyen pondéré par pied carré occupé et le coût moyen normalisé en capital d’exploitation par pied carré, peuvent constituer des mesures financières supplémentaires au sens du Règlement 52-112. Ces mesures supplémentaires ne sont pas dérivées de mesures directement comparables contenues dans les États financiers, mais peuvent être utilisées par la direction et communiquées périodiquement pour décrire la performance financière, la situation financière ou les flux de trésorerie attendus historiques ou futurs de la Fiducie. Pour une explication de la composition du loyer net moyen pondéré par pied carré occupé et du coût moyen normalisé en capital d’exploitation par pied carré, voir la Section 8, « Performance opérationnelle » — « Loyer net moyen pondéré » et « Dépenses d’immobilisations opérationnelles » dans le rapport de gestion. Ces sections sont incorporées par renvoi dans le présent communiqué de presse.
Rapprochement des mesures non conformes aux PCGR
Les tableaux suivants rapprochent le RNE** avec les revenus locatifs et les coûts d’exploitation des biens, tels qu’ils sont présentés dans les États financiers consolidés intermédiaires condensés non vérifiés.
Pour les périodes closes au 31 mars
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
Trimestre
2023
2022
Revenu locatif
$
96 369
$
91 772
Coûts d’exploitation des propriétés
(44 063
)
(43 285
)
Revenu net d’exploitation**
52 306
48 487
Moins les variances de :
Locations linéaires
(833
)
(1 431
)
Revenu de cession de bail
(286
)
(158
)
RNE** en espèces
$
51 187
$
46 898
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
Pour le trimestre clos le
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
31 décembre 2022
Revenu locatif
$
99 804
Coûts d’exploitation des propriétés
(44 746
)
Revenu net d’exploitation**
55 058
Moins les variances de :
Locations linéaires
(639
)
Revenu de cession de bail
(826
)
RNE** en espèces
$
53 593
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
Le tableau ci-dessous présente une analyse plus détaillée du RNE** en espèces.
Pour les périodes closes au 31 mars
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
Trimestre
2023
2022
RNE** des mêmes propriétés
$
51 155
$
47 168
Moins les variances de :
Locations linéaires
(836
)
(1 437
)
Revenu de cession de bail
(286
)
(158
)
RNE** en espèces des mêmes propriétés1
50 033
45 573
Croissance des mêmes propriétés
9,8
%
RNE** en espèces de :
Propriétés en réaménagement
1 154
1 325
RNE** en espèces
$
51 187
$
46 898
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
1 Les propriétés détenues tout au long de la période de 15 mois terminée le 31 mars 2023, à l’exclusion des propriétés en développement ou en réaménagement majeur, sont appelées « mêmes propriétés ».
Les tableaux suivants rapprochent le bénéfice net, tel que déterminé conformément aux PCGR, avec le FPE**.
Pour les périodes closes au 31 mars
(en milliers de dollars sauf pour les montants unitaires) (non vérifiés)
Trimestre
2023
2022
Bénéfice net (perte nette)
$
35 586
$
30 031
Extournes :
Ajustements à la juste valeur d'instruments dérivés
2 214
—
Ajustements à la juste valeur de la rémunération en unités
(864
)
(319
)
Ajustements à la juste valeur des immeubles de placement
(2 686
)
7 796
Frais internes de location
1 847
1 416
Fonds provenant des opérations**
$
36 097
$
38 924
FPE** par unité - moyenne de base
$
0,372
$
0,383
FPE** par unité - moyenne diluée
$
0,369
$
0,381
Ratio de distribution du FPE** - Objectif 45 % - 50 %
55,5
%
52,5
%
Distributions déclarées par unité
$
0,205
$
0,200
Moyenne pondérée des unités en circulation - de base (en milliers)
97 112
101 572
Moyenne pondérée des unités en circulation - diluées (en milliers)
97 788
102 198
Nombre d'unités en circulation - fin de période (en milliers)
96 508
101 437
Pour le trimestre clos au
(en milliers de dollars sauf pour les montants unitaires) (non vérifiés)
31 décembre 2022
Bénéfice net (perte nette)
$
(25 770
)
Extournes :
Ajustements à la juste valeur d'instruments dérivés
240
Ajustements à la juste valeur de la rémunération en unités
890
Ajustements à la juste valeur des immeubles de placement
61 342
Frais internes de location
1 606
Fonds provenant des opérations**
$
38 308
FPE** par unité - moyenne de base
$
0,390
FPE** par unité - moyenne diluée
$
0,387
Ratio de distribution du FPE** - Objectif 45 % - 50 %
52,1
%
Distributions déclarées par unité
$
0,202
Moyenne pondérée des unités en circulation - de base (en milliers)
98 296
Moyenne pondérée des unités en circulation - diluées (en milliers)
98 945
Nombre d'unités en circulation - fin de période (en milliers)
97 713
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
Les tableaux suivants rapprochent le FPE** et le FPEA**.
Pour les périodes closes au 31 mars
(en milliers de dollars sauf pour les montants unitaires) (non vérifiés)
Trimestre
2023
2022
Fonds provenant des opérations**
$
36 097
$
38 924
Extournes :
Frais internes de location
(1 847
)
(1 416
)
Loyers linéaires
(833
)
(1 431
)
Déductions :
Charges récupérables et non récupérables
(1 152
)
(1 868
)
Indemnités locatives et frais de location externes
(1 049
)
(3 291
)
FPE** ajusté
$
31 216
$
30 918
FPEA** par unité - moyenne de base
$
0,321
$
0,304
FPEA** par unité - moyenne diluée
$
0,319
$
0,303
Ratio de distribution du FPEA**
64,2
%
66,1
%
Distributions déclarées par unités
$
0,205
$
0,200
Moyenne pondérée des unités en circulation - de base (en milliers)
97 112
101 572
Moyenne pondérée des unités en circulation - diluées (en milliers)
97 788
102 198
Nombre d'unités en circulation - fin de période (en milliers)
96 508
101 437
Pour le trimestre clos au
(en milliers de dollars sauf pour les montants unitaires) (non vérifiés)
31 décembre 2022
Fonds provenant des opérations**
$
38 308
Extournes :
Frais internes de location
(1 606
)
Loyers linéaires
(639
)
Déductions :
Charges récupérables et non récupérables
(5 934
)
Indemnités locatives et frais de location externes
(3 347
)
FPE** ajusté
$
26 782
FPEA** par unité - moyenne de base
$
0,272
FPEA** par unité - moyenne diluée
$
0,271
Ratio de distribution du FPEA**
74,5
%
Distributions déclarées par unités
$
0,202
Moyenne pondérée des unités en circulation - de base (en milliers)
98 296
Moyenne pondérée des unités en circulation - diluées (en milliers)
98 945
Nombre d'unités en circulation - fin de période (en milliers)
97 713
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1, « Base de présentation » — « Utilisation de mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » du rapport de gestion.
Les tableaux suivants calculent la valeur liquidative** par unité en circulation.
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
31 mars 2023
31 décembre 2022
Variation
Variation
unitaire
Propriétés de placement
$
3 142 649
$
3 118 590
$
24 059
$
0,25
Encaisse
59 301
10 954
48 347
0,49
Autres actifs
75 513
72 237
3 276
0,03
Total de l'actif
3 277 463
3 201 781
75 682
0,77
Emprunts hypothécaires venus à échéance
(298 982
)
(215 680
)
(83 302
)
(0,85
)
Débentures non garanties de premier rang
(600 000
)
(350 000
)
(250 000
)
(2,56
)
Facilités de crédit non garanties
(200 000
)
(444 000
)
244 000
2,50
Total de la dette**
(1 098 982
)
(1 009 680
)
(89 302
)
(0,91
)
Autres passifs, à l'exclusion des unités échangeables
(82 228
)
(104 472
)
22 244
0,23
Extourne : obligation d’achat d’unités dans le cadre d’un plan d’achat automatique d’actions1
1 815
12 508
(10 693
)
(0,11
)
Impact de la variance dans les unités en circulation
0.27
Net Asset Value**
$
2 098 068
$
2 100 137
$
(2 069
)
$
0,25
Valeur liquidative** par unité en circulation
$
21,74
$
21,49
$
0,25
Dette sur total de l'actif**2 - Objectif 25 % - 35 %
33,5
%
31,5
%
2,0
%
Nombre d'unités en circulation - fin de période (en milliers)
96 508
97 713
(1 205
)
Au
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
31 mars 2022
Propriétés de placement
$
3 202 313
Encaisse
21 785
Autres actifs
33 694
Total de l'actif
3 257 792
Emprunts hypothécaires venus à échéance
(574 924
)
Débentures non garanties de premier rang
(350 000
)
Facilités de crédit
—
Total de la dette**
(924 924
)
Autres passifs, à l'exclusion des unités échangeables
(79 355
)
Extourne : obligation d’achat d’unités dans le cadre d’un plan1
—
Valeur liquidative**
$
2 253 513
Valeur liquidative** par unité en circulation
$
22,44
Dette sur total de l'actif**2 - Objectif 25 % - 35 %
28,4
%
Nombre d'unités en circulation - fin de période (en milliers)
101,437
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1 « Base de présentation » — « Utilisation des mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 Responsabilité enregistrée pour l’obligation d’achat d’unités pendant la période d’exclusion après le 31 mars 2023 dans le cadre du régime d’achat automatique d’actions, mais les unités respectives n’ont pas encore été annulées.
2 Les ratios d’endettement sont des ratios non conformes aux PCGR calculés sur la base des Actes de fiducie.
Les tableaux suivants calculent les ratios financiers pour la dette nette moyenne** sur le BAIIA ajusté**, la couverture des intérêts et le remboursement de la dette.
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
Pour le trimestre clos au 31 mars
2023
2022
Bénéfice net (perte nette)
$
35 586
$
30 031
Produit d'intérêt1
(47
)
(6
)
Intérêts nets et autres charges financières
11 838
6 055
Amortissement
374
196
Ajustements à la juste valeur d'instruments dérivés
2 214
—
Ajustements à la juste valeur de la rémunération en unités
(864
)
(319
)
Ajustements à la juste valeur des immeubles de placement
(2 686
)
7 796
BAIIA ajusté** pour les trimestres
$
46 415
$
43 753
BAIIA ajusté**2 - annualisé3
$
175 012
BAIIA ajusté**2 - sur 4 trimestres3
$
189 961
Dette nette moyenne**
$
961 574
$
910 357
Dette nette moyenne** sur BAIIA ajusté**2 - Objectif 4,0x - 6,0x
5,1x
5,2x
Charges d'intérêts4
$
12 436
$
6 414
Couverture d'intérêts**2
3,7x
6,6x
Remboursements du principal
$
1 698
$
5 076
Charges d'intérêts4
$
12 436
$
6 414
Couverture du remboursement de la dette**2
3,2x
3,8x
Pour le trimestre clos au
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
31 décembre 2022
Bénéfice net (perte nette)
$
(25 770
)
Produit d'intérêt1
(277
)
Intérêts nets et autres charges financières
10 518
Amortissement
375
Ajustements à la juste valeur d'instruments dérivés
240
Ajustements à la juste valeur de la rémunération en unités
890
Ajustements à la juste valeur des immeubles de placement
61 342
BAIIA ajusté**
$
47 318
BAIIA ajusté**2 - annualisé3
$
189 272
Dette nette moyenne**
$
937 152
Dette nette moyenne** sur BAIIA ajusté**2 - Objectif 4,0x - 6,0x
5,0x
Charges d'intérêts4
$
11 215
Couverture d'intérêts**2
4,2x
Remboursements du principal
$
2 866
Charges d'intérêts4
$
11 215
Couverture du remboursement de la dette**2
3,4x
** Désigne une mesure non conforme aux PCGR. Voir la section 1 « Base de présentation » — « Utilisation des mesures non conformes aux PCGR » et la section 12, « Mesures non conformes aux PCGR » dans le rapport de gestion.
1 À l’exclusion des intérêts perçus sur le billet à recevoir.2 Les ratios de dette sont des ratios non conformes aux PCGR calculés en fonction des Actes de fiducie.
3 Les quatre derniers trimestres ne sont pas disponibles pour l’exercice 2022. Le BAIIA ajusté** annualisé exclut l’impact de la saisonnalité du quatrième trimestre. Le BAIIA ajusté** pour les quatre derniers trimestres tient compte de la saisonnalité.
4 Les intérêts débiteurs incluent les intérêts sur les débentures de premier rang non garanties, les prêts hypothécaires et les facilités de crédit. Voir la section 9.1, « Composantes du bénéfice net (perte nette) », du rapport de gestion.
Les tableaux ci-dessous calculent le BAIIA ajusté** pour les quatre derniers trimestres clos le 31 mars 2023 et l’exercice clos le 31 décembre 2022.
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
4 derniers trimestres
Pour la période
31 mars 2023
T1 2023
T4 2022
T3 2022
T2 2022
BAIIA ajusté**
$
189 961
46 415
47 318
48 840
47 388
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
Exercice clos au
Pour la période
31 décembre 2022
T4 2022
T3 2022
T2 2022
T1 2022
BAIIA ajusté**
$
187 299
47 318
48 840
47 388
43 753
Le tableau ci-dessous calcule la dette nette moyenne** pour les périodes terminées les 31 mars 2023, 31 mars 2022 et 31 décembre 2022.
(en milliers de dollars) (non vérifiés)
Au
31 mars
2023
31 décembre
2022
30 septembre
2022
30 juin
2022
31 mars
2022
31 décembre
2021
Total de la dette**
$
1 098 982
$
1 009 680
$
940 158
$
926 178
$
924 924
$
923 210
moins : encaisse
(59 301
)
(10 954
)
(14
)
—
(21 785
)
(5 636
)
Dette nette**
$
1 039 681
$
998 726
$
940 144
$
926 178
$
903 139
$
917 574
Dette nette moyenne**
$
961 574
$
937 152
$
910 357
Le texte du communiqué issu d’une traduction ne doit d’aucune manière être considéré comme officiel. La seule version du communiqué qui fasse foi est celle du communiqué dans sa langue d’origine. La traduction devra toujours être confrontée au texte source, qui fera jurisprudence.
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