Dans un secteur du commerce chamboulé, les entrepôts offrent un abri sûr - Plus Inter

LONDRES (Agefi-Dow Jones)--Le commerce électronique a gagné la faveur des consommateurs qui préfèrent éviter les lieux publics bondés en ces temps de crise sanitaire. Si des distributeurs spécialisés comme Amazon.com et Zalando sont les évidents bénéficiaires de la croissance des ventes en ligne, les investisseurs semblent tout aussi enthousiastes à l'égard des propriétaires d'entrepôts.

Les dépenses de consommation se sont rapidement déplacées vers le commerce électronique pendant la pandémie. Au Royaume-Uni, l'e-commerce a représenté 31% des ventes de détail en avril, contre 19% à la période correspondante de 2019. Les consommateurs devraient en grande partie conserver leurs nouvelles habitudes. UBS estime ainsi qu'en 2025, un quart des ventes de détail aux Etats-Unis seront effectuées en ligne, ce qui devrait entraîner d'ici là la fermeture de 100.000 magasins physiques.

Pression sur les notes de crédit

Dans ce contexte, les propriétaires de centres commerciaux se trouvent en difficulté. La crise du Covid-19 a réduit la qualité du crédit du distributeur américain moyen, tout juste noté en catégorie investissement voilà un an et qui se situe maintenant en catégorie spéculative, selon Credit Benchmark. Le propriétaire américain de centres commerciaux Tanger Factory Outlet Centers a annoncé qu'il ne serait pas en mesure de collecter les loyers dus en avril et mai avant le début de l'année prochaine. La foncière britannique Intu, propriétaire de grands magasins, a demandé vendredi son placement sous administration judiciaire, ses locataires n'ayant pas pu payer leur loyer.

Les entrepôts devraient en revanche constituer un refuge relativement sûr pour les investisseurs. Segro, une société européenne spécialisée dans l'immobilier logistique, a indiqué qu'à fin mai, 82% des loyers dus pour le deuxième trimestre avaient déjà été payés ou étaient sur le point de l'être. Le premier propriétaire d'entrepôts au monde, Prologis, a perçu 95% des loyers dus au niveau mondial en mai. Comme les ventes en ligne nécessitent trois fois plus d'espace de stockage physique que la vente en magasin, les taux de vacance dans les entrepôts ne devraient pas subir la hausse qui semble désormais inévitable pour les bureaux, les hôtels et les locaux commerciaux situés en centre-ville.

La livraison en un jour constitue désormais un élément essentiel de l'offre des distributeurs, ce qui entraîne une demande particulièrement élevée pour les entrepôts situés près des grands centres urbains. Segro a acquis ce mois-ci des espaces logistiques à Londres présentant un rendement locatif de 3,5% seulement, ce qui implique un prix d'achat élevé. Le groupe prévoit d'améliorer ses rendements en augmentant les loyers.

Des attentes élevées

Dans l'ensemble, le rendement de l'investissement dans des espaces de stockage à Londres est resté stable, à 4%, au premier trimestre de cette année, selon le groupe de conseil en immobilier d'entreprise CBRE, ce qui en fait l'un des marchés fonciers les plus résistants pendant la crise. En Europe, le rendement de l'immobilier industriel de premier rang a été pour la première fois inférieur à celui des centres commerciaux haut de gamme, alors que la demande pour les espaces de stockage s'envolait par rapport à celle pour les magasins.

Les investisseurs ont déjà des attentes très élevées vis-à-vis du secteur des entrepôts. L'action Segro se négocie actuellement 27% au-dessus de la valeur comptable publiée pour la fin 2019, pour un rendement du dividende de seulement 2,3%. L'action de la première foncière européenne, l'exploitant de centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield, se négocie quant à elle avec une forte décote par rapport à la valeur comptable et son dividende offre un rendement à deux chiffres.

Même avant la pandémie, le développement du commerce en ligne rendait le secteur des entrepôts attrayant pour les investisseurs. Ces bâtiments austères ressemblent maintenant de plus en plus à des pépites.

-Carol Ryan, The Wall Street Journal

(Version française Valérie Venck, Lydie Boucher) ed: LBO - VLV

Agefi-Dow Jones The financial newswire

(END) Dow Jones Newswires

June 30, 2020 03:47 ET (07:47 GMT)

Copyright (c) 2020 Dow Jones & Company, Inc.