Coima Res: utile netto 1* sem sale a 16,8 mln (14,1 mln 1* sem 17)

Coima Res ha chiuso il primo semestre con un utile netto di 16,8 mln euro, in crescita rispetto ai 14,1 mln registrati nello stesso periodo del 2017.

I canoni sono cresciuti su base like-for-like del 3,1%, si legge in una nota, mentre i canoni ordi sono cresciuti del 6,1% a 17,7 milioni. Il margine NOi e' cresciuto di 40 punti base a 89,3% (88,9 1* sem 2017), l'Epra per azione è cresciuto del 17,4% a 0,22 euro, per effetto di maggiori canoni lordi, parzialmente compensati da maggiori costi di struttura. L'Epra Nav e' pari a 394,9 milioni (pari a 10,97 per azione), con un incremento nel 1* semestre del 2,7%. Al 30 giugno 2018, l'Ltv è pari al 36,3%4 , la scadenza media ponderata del debito è pari a 3,3 anni e il costo medio ponderato del debito "all-in" è pari all'1,97%. Il debito è coperto al 74% rispetto a fluttuazioni nei tassi di interesse.

Il 16 luglio scorso Coima Res ha stipulato un nuovo contratto di finanziamento con Banca Imi (Agente), Bnp Paribas, Ing Bank e UniCredit per 70 milioni per finanziare l'acquisizione di Tocqueville e dell'immobile Monte Rosa. Il nuovo finanziamento è garantito anche dai due immobili ed ha una scadenza di 5 anni ed un costo "all in" di circa 1,93%. L'immobile Monte Rosa era stato acquistato nell'ottobre 2017 da Coima senza ricorso all'indebitamento. Inoltre, la societa' ha concordato il prolungamento di 2 anni della scadenza della linea pari a 149,3 milioni relativa al Vodafone Village ed al portafoglio di filiali di Deutsche Bank con lo stesso pool di banche sopracitato, portando la scadenza a 5 anni. Tutti gli altri termini della struttura del finanziamento rimangono sostanzialmente invariati. La scadenza media ponderata del debito di Coima Res è di 5 anni, rispetto ai 3 anni prima dell'operazione. La media ponderata del costo del debito "all in" rimarrà in linea con il precedente livello, inferiore al 2%. La societa' punta a incrementare la quota del debito coperto a oltre l'80% dell'indebitamento totale dal livello attuale del 74%.

Al 30 giugno 2018 il portafoglio consiste in 78 immobili (70 filiali bancarie e 8 complessi ad uso ufficio) per circa 200.000 mq. Il portafoglio ha un valore di 726 milioni (di cui il 76% è a Milano, il 30% a Milano Porta Nuova ed il 83% è ad uso uffici). Il valore del portafoglio è aumentato di 115,3 milioni rispetto al 31 dicembre 2017 per effetto delle acquisizioni di Pavilion e Tocqueville per 104 milioni, dell'aumento in valore del portafoglio pari a 12,8 milioni, parzialmente compensato dalle cessioni di filiali Deutsche Bank per 1,5 milioni.

Nel mese di luglio 2018, Coima Res ha accettato, tramite il fondo Coima Core Fund IV, un'offerta vincolante per la vendita di 2 filiali Deutsche Bank per un prezzo di 1,5 milioni, che rappresenta un premio del 6,2% sull'ultimo valore contabile al 30 giugno 2018. Il closing della vendita è prevista per il Q3 2018. Le due filiali sono a Desio e Varenna (location secondarie in Lombardia, Nord Italia). Dall'Ipo ad oggi, Coima Res ha venduto 26 filiali Deutsche Bank per un valore complessivo di 41,5 milioni che rappresenta un valore in linea rispetto al valore di contribuzione all'Ipo. Sono in corso ulteriori discussioni per la vendita di altre filiali Deutsche Bank. Nel 1* semestre è stata ottenuta una riduzione dell'Imu su 11 filiali per un risparmio di circa 94.000 euro annui che porta ad un aumento di 180 punti base del margine Noi del portafoglio filiali Deutsche Bank (che passa da un valore di 80,1% ad un valore dell'82%). Sono in corso discussioni attive relative alla locazione delle filiali al momento sfitte per una superficie complessiva di 5.500 mq (circa 60% della superficie totale al momento sfitta relativa al portafoglio Deutsche Bank).

L'acquisto da Unicredit dell'immobile Pavillion (45 mln euro), il cui closing e' previsto entro il 1* semestre del 2019, rappresenta un'opportunità di investimento unica per la societa' data la sua location strategica nel cuore di Porta Nuova tra Piazza Gae Aulenti ed il nuovo parco "Biblioteca degli Alberi" di prossima apertura che rappresenterà il terzo parco più grande nel centro di Milano. L'apertura del parco amplierà l'area pedonale di Porta Nuova ad una superficie complessiva maggiore di 150.000 mq. Le caratteristiche tecniche uniche del Pavilion e la sua visibilità a 360° offrono un alto grado di flessibilità in termini di strategia di locazione. UniCredit prevede di rilasciare il Pavilion entro il Q4 2018 / Q1 2019 dando a Coima Res l'opportunità di riposizionare l'asset facendo leva sulla sua location strategica. I canoni prime in Porta Nuova hanno raggiunto il livello di 550 euro/ mq per uso uffici ed il livello di 1.500 euro/ mq per uso retail. La societa' si attende che questo trend positivo possa continuare dato che la zona si sta ulteriormente consolidando. Data la location strategica dell'asset e il suo forte appeal derivante dalla sua iconicità, riteniamo che l'immobile susciterà forte interesse da parte di potenziali conduttori e ci attendiamo un rendimento stabilizzato netto dell'immobile pari a circa 5% una volta locato. Asset prime della zona di Porta Nuova vengono scambiati a rendimenti netti al di sotto del 4%.

In merito all'acquisizione di Tocqueville da Mediolanum Gestione Fondi Sgr, il cui closing e' previsto per oggi, l'operazione prevede un piano di investimenti a medio termine che porterebbe il rendimento stabilizzato netto stimato di Tocqueville a 5% (in base ai canoni netti attesi dopo il riposizionamento, il prezzo di acquisizione e le capex). Si prevede che le capex ammontino al 15% del prezzo d'acquisto.

com/lab

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July 27, 2018 02:35 ET (06:35 GMT)

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